Jak na rekonstrukci bytu nebo rodinného domu, abyste neporušili zákon a nenaštvali sousedy?

Myslíte si, že se můžete ze dne na den rozhodnout, že si chcete u sebe v bytě opravit kuchyň nebo vyměnit dlaždičky v koupelně a Vaši sousedi s tím musí bezpodmínečně souhlasit? Dávejte si pozor, mohli byste totiž právě na této mylné domněnce pohořet. Jak je to s rekonstrukcí nemovitosti a stavebním ohlášením nebo povolením?

 

Žádné ohlášení ani povolení

Cestu na stavební úřad Vám stavební zákon ušetří v případě, že se chystáte pouze upravit koupelnu, chcete provést drobnou stavbu okolo domu nebo budete měnit střešní krytinu za novou či podobnou. K těmto úkonům totiž nepotřebujete stavební povolení, a dokonce je ani nemusíte příslušnému stavebnímu úřadu ohlašovat. Se sousedy je to v tomto případě celkem jednoduché – vlastníkovi bytu nikdo nemůže rekonstrukci zakázat – se svým majetkem si může nakládat, jak chce. To ale platí pouze do doby, dokud tím neomezuje práva druhé osoby, což se v případě přestavby zdá velmi pravděpodobné (mluvíme zejména o hluku a nepořádku).

 

Slušností by tedy mělo být sousedy s plánovanou rekonstrukcí včas obeznámit a situace by se v podstatě měla obejít bez problémů. Důležité ovšem je dát si pozor na to, zdali není oznámení rekonstrukce zakomponováno v domovním řádu – v takovém případě se nejedná pouze o vaši slušnost, ale dokonce o vaši povinnost! Upozorňujeme vás také na dodržování nočního klidu, který začíná ve 22:00 hod. a končí v 6:00 hod. ráno, ovšem z určitých důvodů může být obcí prodloužen, zkrácen však nikoliv. Nedodržení nočního klidu se trestá pokutou ve výši až 10 000 Kč!

 

Ohlášení

Tzv. ohlášení budete potřebovat v případě, že plánujete trochu větší opravy než takové, jaké uvádíme výše. Týká se to rekonstrukce běžně velkého rodinného domku či chalupy v zástavbě podobných domů nebo takzvaných terénních úprav. Při podávání ohlášení o rekonstrukci jde o jednodušší a kratší proces než při žádání o stavební povolení, nedochází totiž vůbec ke stavebnímu řízení. Poté, co podáte ohlášení příslušnému stavebnímu úřadu a ten přezkoumá, zda stavba splňuje všechny podmínky stavebního zákona, vydá úřad do 30 dnů souhlas s provedením ohlášené stavby. Je zde ovšem také možnost, že úřad neuzná stavbě všechny podmínky jako splněné, a tudíž vám k rekonstrukci nebude stačit pouhé ohlášení a bude vám nařízeno řádné stavební řízení. Ohlášení je platné po dobu dvou let, ve kterých musí práce minimálně začít. 

 

V čem je háček? V situaci, kdy podáváte na stavební úřad ohlášení, potřebujete už souhlas sousedů, kteří by mohli být rekonstrukcí dotčeni. A zde může nastat problém. Pokud se Vám z jakéhokoliv důvodu nepodaří, byť jen jediný, souhlas sehnat, nebude Vám udělen souhlas s provedením ohlášené stavby a celá věc přejde do stavebního řízení, a to může ve výsledku znamenat i neudělení stavebního povolení.

 

Stavební povolení aneb Kdy už pouhé ohlášení nestačí

Žádat o stavební povolení může být velmi zdlouhavý proces a ne vždy s pozitivním výsledkem. Bohužel v některých případech se mu opravdu nelze vyhnout. Je možné, že Vámi plánovaná rekonstrukce bytu zasáhne do nosných zdí nebo panelů nebo překročíte povolené rozměry úprav. V takovém případě na příslušný stavební úřad doneste žádost, všechny potřebné dokumenty, souhlasy dotčených osob (sousedů) a navíc i souhlas SVJ.

 

Dokumentace

Co vše vyplnit, sehnat a na příslušný stavební úřad se sebou donést?

1) U ohlášení je to kromě již zmiňovaného souhlasu sousedů i vyplněný formulář, který lze najít jako přílohu č. 8 vyhlášky č. 503/2006 Sb., kde je uveden i seznam všech příloh, které k ohlášení musejí být přiložené.

 

2) V případě stavebního povolení nesete na úřad kromě souhlasu sousedů a SVJ také vyplněný formulář, který lze obdobně jako u ohlášení nalézt ve vyhlášce č. 503/2006. Sb. jako přílohu č. 9. Zde je opět uveden i seznam potřebných příloh. Mimo to jsou pro získání stavebního povolení potřeba i dokumenty jako:

  • výpis z katastru nemovitostí,
  • souhlas vlastníka pozemku, pokud nejste jeho majitelem,
  • stanoviska dotčených orgánu (ochrana přírody, vody, ovzduší atp.),
  • situace v měřítku katastrální mapy,
  • a další.

 

Vesměs jsou to totožné dokumenty, které je nutno doložit pro získání územního souhlasu, který (Pozor!) je občas potřeba dodat společně s ohlášením!

 

Nedílnou součástí žádosti o stavební povolení je samozřejmě projektová dokumentace, která musí být zpracována k tomu oprávněnou osobou. Až po splnění všech těchto náležitostí může být zahájeno stavební řízení.

 

Udělám to bez povolení

Rekonstruovat „na černo“ je mnohdy zdánlivě nejjednodušší volbou než jít a oběhávat úřady. To je ale opravdu jenom zdání – pokud se na rekonstrukci provedenou bez ohlášení či povolení přijde, může být nařízeno přestavbu odstranit a vše vrátit do původního stavu, a to na náklady majitele! Levné rozhodně nejsou ani pokuty, kdy je porušena památková ochrana u objektů v památkové zóně. Vždy se proto vyplatí radši chvíli počkat a na stavební úřad si zajít minimálně zjistit, jak to je s Vašimi individuálními plány, než pak platit jako mourovatí.