Jste vlastníkem zemědělského pozemku? Nevíte, co to pacht či propachtování přesně znamená? Právě pro vás je určen tento článek.
Zemědělský pacht, o co jde?
Představte si poměrně běžnou situaci. Jste vlastníkem zemědělského pozemku, sami na pozemku nehospodaříte, ale hospodaří na něm jiná osoba, zemědělec či zemědělské družstvo. Jste-li obratnými hospodáři, máte s touto hospodařící osobou uzavřenou smlouvu, v níž jsou upravena pravidla hospodaření, včetně úplaty za možnost pozemek obhospodařovat. Možná ale žádnou smlouvu nemáte a možná na Vašem pozemku hospodaří někdo bez toho, aniž byste to vůbec tušili. V takovém případě můžete přicházet o nemalé peníze a lze tedy doporučit s hospodařící osobou uzavřít pachtovní smlouvu.
Pachtovní smlouva
U zemědělského pachtu se propachtovatel (tedy typicky vlastník zemědělského pozemku) zavazuje přenechat zemědělský pozemek k dočasnému užívání a požívání pachtýři (tedy hospodařící osobě), který za možnost na pozemku hospodařit propachtovateli platí pachtovné.
Z pachtovní smlouvy u zemědělského pachtu vyplývají tato základní práva a povinnosti:
Propachtovatel zemědělského pozemku má:
- právo na výplatu pachtovného;
- povinnost umožnit pachtýři na pozemku hospodařit.
Pachtýř zemědělského pozemku má:
- právo na pozemku hospodařit a požívat plody a užitky z této činnosti vzešlé;
- povinnost platit pachtovné propachtovateli.
U zemědělského pachtu jde tedy o smluvní vztah dvou osob, z nichž jedna je oprávněna na pozemku hospodařit (tedy jej užívat) a požívat užitek z této činnosti vzešlý a druhá je oprávněna požadovat za toto užívání a požívání úhradu.
Pachtovné
Pachtovní smlouvu nelze v případě pachtu zemědělského pozemku uzavřít bezúplatně, vždy musí být sjednáno pachtovné. Úplata pachtovného však nemusí být sjednána v penězích, ale může být realizována např. ve formě části úrody. Splatnost pachtovného stanoví zákon vždy ke dni 1. října, a to ročně dozadu. Toto datum je stanoveno s ohledem na zemědělský rok, přesněji na roční cyklus zemědělské úrody. Splatnost lze však dohodnout i jinak, například jednorázově za celou dobu trvání pachtu.
Na jak dlouho pacht uzavřít
U zemědělského pachtu se obvykle počítá s delší dobou trvání smluvního vztahu. Tato dlouhodobost plyne ze samotné povahy zemědělského pozemku, neboť z jeho obhospodařování plyne užitek zejména dlouhodobým užíváním. Zohledněna je rovněž doba trvání zemědělského roku, kterou kopíruje tzv. pachtovní rok, který dle právní úpravy trvá od 1. října do 30. září roku následujícího. Z těchto důvodů jsou obvyklé pachty uzavírané na dobu delší nežli 5 let i pachty uzavírané na dobu neurčitou.
Na dobu určitou či neurčitou?
Pachtovní smlouvu lze uzavřít jak na dobu určitou, tak i na dobou neurčitou. Jestliže by smlouva byla uzavřena pouze ústně a pacht by byl uzavřen na dobu delší nežli dva roky, stanoví zákon vyvratitelnou domněnku, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.
To, zda je zemědělský pacht uzavřen na dobu určitou či na dobu neurčitou má výrazný vliv na možnosti ukončení smluvního vztahu. V případě, že byla pachtovní smlouva uzavřena na dobu neurčitou, lze ji vypovědět ve dvanáctiměsíční výpovědní době (toto pravidlo platí jak pro propachtovatele, tak i pro pachtýře). Byla-li však pachtovní smlouva uzavřena na dobu určitou a smluvní strany si ve smlouvě výpovědní důvody nesjednaly, ani si nestanovily, že smlouva může být vypovězena i bez udání důvodu, je vypovězení pachtu poměrně složitější a je možné pouze z důvodů stanovených zákonem.
Doporučení
Přestože pachtovní smlouva může být u zemědělského pachtu uzavřena jak v písemné, tak i ústní formě, doporučujeme z důvodu vyššího stupně právní jistoty a dlouhodobosti smluvního vztahu, uzavřít pachtovní smlouvu ve formě písemné. Z důvodu větší flexibility smluvního vztahu pak doporučujeme ve smlouvě uzavřené na dobu určitou dojednat výpovědní důvody či si sjednat možnost vypovědět smlouvu i bez udání důvodu.